长假楼市｜上海新房成交同比大幅增长，二手房想快速成交仍需“主动降价” 全球新视野

中秋、国庆假期上海楼市成交量表现平稳。从数据上看，在多个新盘集中入市情况下，长假期间上海新建商品住宅成交面积10.33万平方米，较去年国庆长假4万平方米的成交量出现大幅增长。

【资料图】

从澎湃新闻实地走访情况看，长假期间上海新房市场暖意融融，有开发商趁假期举办抽奖活动蓄客。相较于新房市场而言，长假期间二手房门店到访量寥寥可数，有二手房经纪人专程驻守在新房项目旁向售楼处出来的客人推荐低价房源，也有经纪人称“想出售只有主动降价”。

售楼处抽奖蓄客

不少刚需项目趁着国庆假期前开放样本间并开启蓄客模式。

长假期间，澎湃新闻实地走访了多个楼盘，多个项目售楼处及样板间人头攒动，也有项目售楼处趁着中秋及国庆举办双节活动，通过抽奖等方式吸引客户。

澎湃新闻从位于浦东的金桥碧云澧悦项目售楼处了解到，国庆黄金周期间(9月30日-10月6日)，该项目每天会进行三场整点抽奖活动，项目样板间已于9月中旬开放，国庆长假期间到访人数较节前略有回落，但仍有不少客户趁着假期来看房。据项目销售人员介绍，目前该项目正在建档中，计划于11月入市。

澎湃新闻在售楼处现场看到，随着假期接近尾声，不少返沪的购房者也前往售楼处看房，仅在记者进入售楼处的时间点，先后就有四组客户前来看房。

距离该项目不远的“招商南昌市政·周浦公园1872”也即将加推。该项目售楼处及样板间设置在周边商场内，商场内顾客不多，但售楼处仍有看房者进进出出。

据悉，该项目一批次房源首开当天即宣布告罄。项目销售人员提到，“项目二批次预计将于本月中下旬加推，共计219套房源，其中89平方米的有28套，99平方米的有191套，也是这个项目的最后所剩房源。”

项目售楼处现场，有购房者对澎湃新闻表示，“我们刚看完川沙的‘陆家嘴锦绣云澜’，还没有做决定，这两个项目均价相差不大，准备多看看多做比较。”

据悉，陆家嘴锦绣云澜于10月5日开启认购，认购时间至10月9日，共计407套房源，备案均价64000元/平方米。根据第三方认筹监测数据，该项目2天认购数200余套，认购率49%。

招商蛇口和象屿地产共同开发的楼盘“招商象屿·星耀翠湾”目前也正在蓄客中。

据悉，该项目位于浦东新场，项目样板房于9月24日开放。据项目销售人员介绍，目前该项目正在前期建档中，对于前期建档客户而言，开盘后可享受一定的优惠力度。据其介绍，仅以10月1日起假期而言，平均每天建档客户就有十余组。据悉，该项目共计总户数828户，项目将首开5栋楼。

新房成交同比大幅增长

根据上海中原地产数据，今年长假期间，上海新建商品住宅成交面积10.33万平方米，而去年国庆长假新房成交量为4万平方米。

区域表现上，根据上海中原地产统计数据，青浦区贡献一半力量，全区成交面积达到5.03万平方米，主要是近期有新盘入市，进入集中签约期。此外，还有前期的项目也在签约期内，贡献部分力量。排名第二的是松江，成交面积为1.28万平方米，虽然也有新盘推出，不过基于总供应量不多，因此和青浦的成交面积有很大落差。从青浦和松江的对比可以看出，市场关注度高的楼盘去化压力小，即便投放量大也能做到清盘。总体来看，热点楼盘支撑起当期销售。

从上海商品住宅成交前十榜单来看，中高端产品表现较为突出。榜单中只有2个均价3万-6万元/平方米的首次改善产品，其余均是中高端项目，并且榜单中有2个10万元+的楼盘。

长假期间(9月29日-10月6日)，成交面积排名第一的项目为青浦徐泾的华发蟠龙四季，成交面积4.67万平方米，成交套数403套，该项目均价63975元/平方米;成交面积排名第二的项目为松江的万科·海上映象，成交面积9975.82平方米，成交套数79套，项目均价60928元/平方米;位于杨浦的中海·海上和集成交面积5804.28平方米，成交面积排名第三，成交套数53套，均价119785元/平方米。

业内认为，这和政策导向较为一致，“认房不认贷”对置换型买家较为友好，释放此类产品的需求。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从以往经验来看，假期成交为正常水平的一半到三分之一，所以仅假期的数据表现来看，属于正常范畴内。造成这一结果的原因一方面是认房不认贷的利好虽然没有刚落地时反应那么大，但是还有一定余温，能继续发挥效用;另一方面，供应楼盘充足，并且入市的项目中热点区域、热点楼盘比较多，这些项目的集中签约导致成交维持在不错水平。相比之下，二手房成交并不太理想，这也和当下“卖旧买新”主流一致，价格没有跌到位的情况下，促成交易并不容易，而且目前对于房价上涨预期不足，因此买家并不急着入市。

卢文曦认为，一般从开局可以预判未来市场发展，虽然政策利好的冲动劲已经过去，市场恢复平淡心态，但不可否认，政策对需求释放有作用。今年第九批房源已经公布，为后续成交做足铺垫，已经有10个项目进入认筹状态，并且3个楼盘已经触发积分，说明市场还有潜力可挖。因此，10月份成交出现跳水的概率不高。

二手房来访量下滑，“想出售只有主动降价”

相较于长假期间的售楼处景象，二手房中介门店则相对冷清。上海中原地产数据显示，国庆长假期间，门店来客、来访较平时双休日出现明显下滑。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，二手房市场观望气氛再度抬头，对交易产生一定牵制作用。不过，这也符合以往惯例，遇到假期成交减弱，更何况这次假期时间比一般情况多一天，更长的时间促使客户增加外出游玩的计划，买房事宜暂时搁置。

澎湃新闻从多家中介门店了解，虽然长假期间中介门店均正常营业，但上门咨询的客户寥寥可数。

位于浦东郊区的一门店经纪人提到，“当前二手房挂牌量较多，很多满五年的次新盘挂牌量也在增多，因此，同区域房龄较长的楼盘并不具有优势。而在同一次新楼盘中，由于挂牌量增多，买家可选择范围较大，议价空间也较大。”

据其介绍，板块内一次新小区，89平方米小三房去年成交价格约360万元，目前同户型同楼层在售价格约325万元。

澎湃新闻注意到，长假期间，也有二手房经纪人专程驻守在新房项目旁向售楼处出来的客户推介低价二手房源。“18号线康桥站旁二手房考虑吗?业主急售，有钥匙，带您去看看。”据其介绍，一套102平方米左右的精装修房源，目前在售价格为470万元，低于市场价60万元，价格还有可谈空间。

澎湃新闻查询贝壳找房平台看到，当前，前述房源所在小区在售房源48套，近半年该小区成交均价为52612元/平方米。

该经纪人坦言，同一小区挂牌量大，要想出售只有主动降价。目前二手房成交周期相对较长，国庆期间其成交了一套房源，但也是自今年5月带客户看了多套房源后才做出的决定。

另从9月份的市场表现来看，在“认房不认贷”的利好政策刺激下，市场信心有所回升，成交量出现修复。根据上海链家研究院监测数据，9月份上海共成交二手房1.53万套，重回荣枯线水平之上。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，成交未出现暴增主要是因为政策利好部分刚改和改善群体，从看房到购房需要一个过程，此外，若需要先将原有房产出售，周期更会拉长，所以反映到成交上会是一个逐步释放的过程，预计会逐步体现在四季度的成交上。从成交结构来看，90平方米以上、400万元以上的房源成交占比增长较为显著，说明政策对刚改或改善群体的刺激作用效果比较明显。